Deel 2 Overdrachtsbelasting: weer een tarief erbij!

Vroeger was alles beter. Dat geldt zeker voor de overdrachtsbelasting. Dit is de belasting die je betaalt als je onroerend goed koopt. Eens, nog niet zo heel lang geleden, was er één tarief: 6%, met daarnaast enkele vrijstellingen. Dat was overzichtelijk. Inmiddels zijn er drie tarieven en vanaf 2026 komt er nog een bij.

Voor woningen die bedoeld zijn om zelf te gaan bewonen geldt een tarief van 2%. Over de beide eisen - “woning” en “duurzame zelfbewoning” - is inmiddels veelvuldig geprocedeerd bij de rechter. Zoals zo vaak zijn zo simpel lijkende termen bij nader inzien toch heel ingewikkeld. 

Bij “woning” zijn dat bijvoorbeeld vragen als: is een bouwkavel een woning? Is een woning die als kantoor wordt gebruikt een woning? Kan een school die wordt omgebouwd tot woning als zodanig gelden? En kan een zorgcomplex waar patiënten verblijven als woning fungeren?

“Duurzaam zelfbewonen” roept ook vragen op. Wat als een woning bij aankoop nog enige tijd door de verkoper wordt bewoond, of eerst langdurig wordt verbouwd zonder dat er al feitelijk wordt gewoond? Het omgekeerde komt ook voor: een woning wordt tijdelijk bewoond totdat een nieuwe woning gereed is, maar is bedoeld om duurzaam zelf te bewonen.

Voor jongeren onder de 35 jaar geldt een eenmalig 0%-tarief voor de overdrachtsbelasting, mits de woning maximaal € 525.000 waard is. De eis van jonger dan 35 jaar lijkt weinig ruimte voor discussie te laten, maar je kunt wel vragen bij welk moment dit geldt: het tekenen van het voorlopige koopcontract, de levering bij de notaris of de start van de zelfbewoning?

Complicaties kunnen ontstaan als één van de partners ouder is dan 35 jaar of de vrijstelling al eerder is gebruikt. In dat geval zou de wél kwalificerende partner een groter deel van de woning kunnen kopen – al is het de vraag of dat gewenst is. Soms kan het juist verstandiger zijn geen gebruik te maken van de vrijstelling, bijvoorbeeld als binnen afzienbare tijd een andere, duurdere woning wordt gekocht.

Het grensbedrag van € 525.000 heeft uiteraard tot veel discussie geleid. Opvallend, maar logisch, is dat relatief veel woningen net onder dit bedrag worden verkocht. De fiscus houdt hier scherp toezicht op. Voor de schenkbelasting geldt bijvoorbeeld de WOZ-waarde, maar voor de overdrachtsbelasting niet. Een woning die voor minder dan € 525.000 wordt overgedragen kan dus alsnog een hogere werkelijke waarde hebben, waardoor overdrachtsbelasting verschuldigd is.

Voor alle overige onroerende zaken bedraagt de overdrachtsbelasting inmiddels 10,4%. Dat is ruim 4% hoger dan het standaardtarief van vroeger. Dit hoge tarief werd ingevoerd om met name woningverhuurders aan te pakken, die volgens sommigen over de ruggen van huurders rijk zouden worden. Naast andere maatregelen, zoals huurbeschermingsregels, het puntenstelsel voor de verhuurprijs en hogere box 3-belasting, leek een hogere overdrachtsbelasting een passende maatregel.

Groot was mijn verbazing toen in het belastingplan voor 2026 juist de overdrachtsbelasting op verhuurde woningen wordt verlaagd naar 8%, terwijl alle andere onroerende zaken tegen 10,4% belast blijven. Denk even mee: je verhoogt de overdrachtsbelasting om de handel in verhuurde woningen tegen te gaan. Al het andere onroerend goed neem je daarbij als onbedoeld neveneffect mee. Vervolgens verlaag je het tarief juist voor de situaties waarvoor je het eerder verhoogde, terwijl het hoge tarief blijft gelden voor zaken die niets met dit “misbruik” te maken hebben.