Vordering vastlegging reguliere pacht toegewezen
16 mei 2019
Een melkveehouder verkocht in 2004 enkele percelen grond met een oppervlakte van 2 hectare voor € 450.000 aan een projectontwikkelaar, die hierop na drie jaar woningbouw wilde realiseren. Tot deze tijd mocht de melkveehouder de grond blijven gebruiken, waarvoor een eenmalige pachtovereenkomst voor drie jaar werd afgesloten. Na deze periode bleef de melkveehouder de grond gebruiken en betaalde hij jaarlijks een vergoeding aan de projectontwikkelaar. Eind 2011 meldde de projectontwikkelaar per brief aan de melkveehouder dat deze niet wilde meewerken aan beëindiging van het gebruik van de grond en dat hij gerechtelijke stappen zou ondernemen. Een aanbod van de projectontwikkelaar om een geliberaliseerde pachtovereenkomst te sluiten tot eind 2013 werd door de melkveehouder niet geaccepteerd. Medio 2014 verkocht de projectontwikkelaar de percelen aan de gemeente. De melkveehouder betaalde in 2014 en 2015 een pachtsom aan de gemeente, maar deze stortte de bedragen terug omdat zij geen pachtovereenkomst met de melkveehouder had.
De melkveehouder vorderde schriftelijke vastlegging van de pachtovereenkomst. In hoger beroep overwoog het gerechtshof dat de projectontwikkelaar geen tweede eenmalige pachtovereenkomst had aangeboden en evenmin het gebruik door de melkveehouder had verhinderd. De projectontwikkelaar had de gebruiksvergoeding behouden. De melkveehouder was ervan uit gegaan dat hij de percelen kon gebruiken zolang de projectontwikkelaar deze niet nodig had voor planontwikkeling. Deze situatie had een aantal jaren voortgeduurd en kwalificeerde als een pachtverhouding. Een stilzwijgende pachtovereenkomst leent zich volgens het hof voor vastlegging als reguliere pacht. Het hof oordeelde dat er een reguliere pachtovereenkomst was ontstaan. Dat de belangen van de projectontwikkelaar en de gemeente nadelig werden beïnvloed door de werking van het pachtrecht, leidde er niet toe dat het beroep op pachtbescherming door de melkveehouder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was.
Wel was het volgens het hof allerminst vanzelfsprekend dat de melkveehouder in het geval dat in de nabije toekomst op de percelen een niet-agrarische bestemming zou komen te liggen, aanspraak zou kunnen maken op schadeloosstelling. Daarnaast was het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat de melkveehouder er in het kader van het voorkeursrecht aanspraak op zou kunnen maken om het gepachte voor de waarde in verpachte staat te verwerven. Indien hij de gronden wenst aan te kopen van de gemeente, moet hij de volle marktwaarde betalen. Het hof legde een pachtovereenkomst vast met ingang van 15 december 2007 (einde eenmalige pachtovereenkomst) voor de wettelijke duur van zes jaar.
